“为什么京沪永远涨？”这问题，我听了太多次了，有时候感觉自己像是活在那个句子里。身边不少朋友，问了又问，无非是想找个“为什么”，好让自己安心，或者找到点“抄底”的勇气。其实，答案远比一句“供需关系”要复杂，也更有人情味。

供给侧的“不可能完成的任务”

先说说供给。北京上海，这两个城市，你真以为还能像以前那样，随随便便就能再建一片新城？不可能。土地是死的，尤其是核心区域，几十年前规划定下来的，你想再划块地出来建个几十万平方米的住宅，那简直是痴人说梦。审批流程、拆迁难度、环境评估……随便一项都能卡住你。我当年参与过一个上海郊区的项目，本来是很看好那片区域的潜力，想着能打造一个宜居社区。结果呢？因为几个环保问题，加上一些历史遗留的用地性质问题，项目硬生生被拖了几年，最后规模缩减了一大半。这还是在郊区，你可以想象一下核心区域的难度。

而且，即使有地，建什么样的房子也是个问题。现在对住宅品质的要求越来越高，绿化、容积率、配套设施，样样都要讲究。这就意味着同样的土地面积，能建出来的商品房总量反而会比过去少。你总不能让人家住在“豆腐渣”里吧？所以，你想指望大量的、低成本的土地供应来压低房价，在京沪这两个城市，基本上是指望不上了。

再加上，政府对土地供应和开发节奏的把控，也是一个重要因素。他们要考虑城市承载力，考虑产业布局，更要考虑社会稳定。所以，土地拍卖的时候，你看到的往往是“精选地块”，价格自然不低。这种情况下，开发商拿地成本就很高，他们最终卖房的价格，自然也得上去。

需求侧的“稀缺性”与“溢价”

再聊聊需求。为什么那么多人挤破头都要往北京上海挤？简单说，就是资源。优质的教育、医疗、就业机会，还有那种“大城市”特有的便利和机会感，是其他地方给不了的。我接触过不少客户，有些是为了孩子教育，有些是为了职业发展，还有些就是单纯喜欢这种快节奏、高效率的生活。他们愿意为这些“看不见”的价值买单，哪怕房价比老家贵上好几倍。

这种需求，不是简单的“住”的需求，更是一种“身份”和“机会”的认同。我在一个上海的内环项目做过销售，客户里不乏一些从外地来闯荡成功的企业家，他们买房不仅仅是投资，更是对这个城市归属感的一种确认。他们能承受更高的价格，是因为他们在这里找到了他们想要的东西，并且相信这种价值会持续下去。

而且，还有一个很现实的问题：资产的“保值增值”属性。在目前的经济环境下，很多投资渠道并不是那么顺畅，而房子，尤其是在京沪这样的核心城市，很多人还是把它看作最稳妥的避险和增值工具。一旦有风吹草动，大家的第一反应往往是把钱往房产上挪。这种“羊群效应”，或者说“刚性需求”，也在一定程度上支撑着房价。

政策的“双刃剑”与“看不见的手”

政策的影响，当然也是绕不开的。政府一直在调控，限购、限贷、指导价……这些措施确实在一定程度上抑制了过热的需求。但我观察下来，很多时候政策更像是在“挤泡沫”，而不是“让房价回到解放前”。核心城市的核心地段，它的价值是客观存在的，政策很难彻底改变这一点。

而且，政策的执行和市场反应，也挺有意思的。有时候，一项看起来很严厉的政策出台，市场反而会因为“最坏的情况已经过去”而出现短暂的反弹。我们当年做过一个项目，赶上了一波调控，成交量确实下去了。但没过多久，一些被压抑的需求又涌了上来，特别是那些刚需和改善型需求的客户，他们该买还得买。而且，政府在某些特定区域，比如城市副中心或者新区，也会有一些土地供应或者产业扶持政策，这些都会影响区域的长期价值。

我记得有一次，一个客户问我，说政府出了个政策，是不是房价要跌了。我当时是这么跟他说的：你看，政策是想让市场更健康，但京沪的这些地段，它的稀缺性和承载的价值，是政策很难一蹴而就改变的。我们得看政策的长期影响，而不是短期的波动。

“持有成本”与“机会成本”的权衡

很多人谈论房价，容易忽略“持有成本”和“机会成本”。比如，如果你在上海有一套房子，每年的物业费、维修费，还有房产税（虽然现在还没全面普及，但它是潜在的），这些都是成本。但是，和房子可能带来的“机会成本”相比，这些成本似乎就没那么沉重了。

我有个朋友，几年前在上海市中心卖掉了一套小两居，当时想着赶紧换个大点的，结果错过了最好的时机。几年后，他想再买回来，价格已经翻了一倍不止。这种“失去的机会”，有时候比直接的持有成本更让人心痛。所以在京沪，买房不买房，有时候是一种“机会成本”的选择，而不仅仅是“持有成本”的选择。

我见过一些早年就在北京买房的家庭，他们现在的日子过得相当滋润，一方面是房产本身的增值，另一方面，也确实是因为他们早早地锁定了“居住权”和“优质资源”。这个“锁定”，不仅仅是住了，更是参与到城市发展的红利里。

“永远涨”的“心理预期”与“现实锚定”

所以，回到“为什么京沪永远涨”这个问题。我觉得，它更多的是一种“心理预期”的叠加，但这种预期，又是建立在某些“现实锚定”之上的。现实锚定，就是我前面说的，稀缺的土地，不可替代的资源，持续吸引人口流入的磁场。而心理预期，则来自于长期以来形成的“京沪房价只涨不跌”的认知。

当然，我不是说房价会无限上涨，也不排除短期会有波动。但从一个长远的角度，从一个对城市价值的判断来看，京沪这两个城市的“核心资产属性”，决定了它在很大程度上会保持一种相对坚挺的状态，甚至在长期维度上，仍然有增长的空间。这背后，是无数人的努力，是城市的价值，也是一种无法用简单数字衡量的“吸引力”。